Previous Next

Bazı durumlarda ev sahibinin evini boşalttırabilmek için, kendisi ve yakınlarının ihtiyacından dolayı “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekebilir.  Kiraya veren kiracısıyla anlaşıp evini kiraya verdikten sonra, ihtiyacı nedeniyle evinin tahliye edilmesini isteyebilir. Bu davada, ev sahibi ya da yakınlarının ihtiyacı olduğu ispat edilirse, kira sözleşmesi sona erer ve kiracının evi boşaltması gerekir.
 
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmanın şartları nelerdir?
Borçlar hukukunda sözleşmeler, kural olarak, taraflarından birisinin ihtiyacının değişmesinden dolayı sona erdirilmemektedir. Kira sözleşmesi de Türk Borçla Kanununda düzenlenen sözleşmeler arasında bulunduğundan bu kural geçerlidir. Ancak, bunun bir istisnası bulunmakta ve olağanüstü bir ihtiyaç duyulması halinde kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi mümkün olmaktadır (TBK md. 350).
TBK’ da alt ve üst soydan söz edildiğinden, kiralayanın torunu, büyükannesi ve büyükbabasının ihtiyacından dolayı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyesi isteyebilmek için kira sözleşmesinin türüne göre öngörülen koşulların bulunması gerekmektedir. Ancak, ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için kiracısına daha önceden ihtar çekmesine gerek bulunmamaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle açılabilmektedir. Bu nedenle gerek konut gerekse işyeri ihtiyacı için tahliye davasının koşulları aynısıdır.
 
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için ihtar gerekli mi?
Belirli süreli kira sözleşmeleri açısından ihtar koşulu bulunmazken belirsiz kira sözleşmeleri açısından ihtarname çekilmelidir.  Belirli süreliler için süre bitimi itibariyle 1 ay içerisinde doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına başvurulabilir. Ancak yine de belirli süreli sözleşmeler açısından, kiracıya ihtar çekilmişse dava açma süresi uzayacaktır. Buna göre ev sahibi, sürenin bitimi itibariyle 1 ay içerisinde tahliye davasını açacağına dair ihtar çekmesi durumunda, dava 1 kira yılı sonunda açılabilecektir.
 
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi hallerde kabul edilmektedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ancak ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olmasına bağlıdır. Gerçekten bir ihtiyacın bulunmadığı, kira bedelinin arttırılması, başka birisine kiraya verilmesi, kiracıyı rahatsız etmek amacıyla başvurulan davalar reddedilmektedir. Uygulama ve yargı kararlarına göre gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul edilen durumlar;
 
⦁    Kiraya verenin kirada oturması hali; bu durum ihtiyaç için bir karine oluşturmaktadır. Ev sahibinin kendisinin kirada olması onun ev ihtiyacı olmadığını göstermemektedir. Başka herhangi bir gerekçe öne sürmeden, yalnızca bu sebeple, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Dolayısıyla, ev sahibinin kiracısını ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirebilmek için ayrıca, sağlık, eğitim gibi gerekçeler öne sürmesi gerekmemektedir.
⦁    Kiralayanın sağlık durumunun, kendi evine geçmesi için gerekli olması,
⦁    Ev sahibinin oturduğu evin, konut ihtiyacı için yeterli olmaması hali; bu durumda ev sahibinin iki eve sahip olması önemli değildir. Buna göre, ev sahibinin oturduğu evin, kiracının oturduğu evden daha üst niteliklere sahip olması, ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterlidir. Örneğin ev sahibinin kendisi kuzey cephede otururken kiraladığı evinin güneyde olması, kendi evi 4+1 iken kendisinin 2+1 evde oturması, kiraladığı evin, daha iyi bir semtte olması, çocukların eğitimi için daha iyi olması, ulaşım ve toplu taşıma olanaklarının bulunması halinde üstün nitelikli olduğu ifade edilebilir.
⦁    Ev sahibinin yaşam tarzının kendi evine geçmesi için zorunlu olması,
⦁    Ev sahibinin memur olarak görevli olması nedeniyle gerekli olması,
⦁    Ev sahibinin çocuklarının eğitimi için gerekli olmasıdır.
 
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kim açabilir?
Bu dava genel olarak mülk sahibince açılmaktadır. Kira sözleşmesine konu olan taşınmazın, paylı mülkiyet rejimine tabi olması halinde, dava, paydaş çoğunluğunca açılabilecektir.
Yargıtay’a göre kira sözleşmesine taraf olmayan malikin ya da intifa hakkı sahiplerinin de bu davayı açabilmesi mümkündür.
 
Yeni malikin ihtiyacından dolayı tahliye davası açılabilir mi?
Evi satın alan kişi, kiradaki evi, edindiği tarihi itibariyle 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekerek ihtiyacı nedeniyle tahliye davasına başvurabilecektir. Yeni malikin bu ihtarı çekmesi halinde, 6 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.
Yeni malikin eski kiracıyla yeni bir sözleşme yapması, yeni malikin ihtiyacının samimi, gerçek olmadığı anlamına gelmemektedir. Buna göre bir kimsenin yeni bir konut aldığında daha sonra kiracıyla kira sözleşmesi yapması halinde, sürelere uyularak, ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
 
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kimlerin ihtiyacı için açılabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası yalnızca kiralayanın kendi ihtiyacından dolayı değil yakınlarının ihtiyacı nedeniyle de açılabilir. Yakınlarla kastedilen eş, alt veya üst soy ya da kanunda dolayı bakmakla yükümlü olunan kişilerdir. Kiralayan, kendisi ya da yakınları olarak belirtilen kişilerin dışındakilerin ihtiyacını öne sürerek, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamayacaktır.  Ancak, kanunda bakmakla yükümlü olunan kişiler için de ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının açılabileceği belirtilmiştir. Yargıtay bir kararında ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında kardeşin de sayılması gerektiğine hükmetmiştir. Yüksek Mahkemeye göre, kardeşin ihtiyacı nedeniyle bu dava açılabilir. Bu durumda kardeşin işten ayrılması, ekonomik olarak kötü bir durumda olması, ailesini geçindirmek zorunda olması yani zor durumda olması gibi sebeplerle bu dava açılabilecektir. Burada kardeş açısından samimi ve gerçek konut ihtiyacı olduğu kabul edilmelidir.
 
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kira sözleşmesinin sona erdiği tarih dikkate alınarak açılmalıdır. Bu süre belirli ve belirsiz kira sözleşmeleri açısından ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesinin son erme tarihinin belirlenmesi halinde ev sahibi, bu tarihten 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi belirlenemezse, ev sahibi, her 6 aylı fesih dönemi için en az 3 ay öncesinde, kiracısına bildirim yaparak, fesih döneminin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açmalıdır.
Kısaca söylemek gerekirse, kişinin kendi ihtiyacı ya da eş, alt veya üst soy ya da kanunda dolayı bakmakla yükümlü olunan kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası;
 
⦁    Belirli süresi kira sözleşmelerinde süre sonundan itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Bilindiği üzere uygulamada genel olarak bir yıllık yapılan kira sözleşmeleri, bir yılın sonu gelmeden 15 gün içerisinde bildirim yapılmazsa, kendiliğinden uzamaktadır. Böyle olunca da 12 yıl geçmedikçe ev sahibi kiraya verdiği evini, ihtiyaç nedeni yoksa, tahliye ettirememektedir. Örneğin 05.10.2022 yılında kiralan bir ev için, kira sözleşmesinin son günü 05.10.2023 olacaktır. Bu nedenle ev sahibinin son gün itibariyle bir aylı süreyi kaçırdığında, bu sürenin başlangıcı, bir sonraki kira yılı olan 05.10.2024 gününe kadar uzayacaktır.
⦁    Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira konusundaki genel hükümlere göre fesih döneminde ya da fesih bildirimi için belirlenen sürelere uyularak belirlenen tarih itibariyle 1 ay içerisinde açılmalıdır. Bu durumda farklı bir yerel adet yoksa, bu süre, 6 aylı kira dönemi sonunda başlamaktadır (TBK md. 350-352).
⦁     
Burada öngörülen 1 aylık süre geçirilirse ya da sözleşme daha sona ermeden ev sahibinin kiracıya ihtar çekmişse veya sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmişse, bir sonraki kira yılına kadar dava açılamayacaktır. Bu durumda eğer dava açılırsa, davanın vakitsiz açıldığı kabul edilerek, davanın reddine karar verilmelidir. Bir sonraki kira yılında ise ihtiyacın devam etmesi halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Dolayısıyla ev sahibi, süre koşuluna uymadan dava açarsa dava reddedilecektir. Fakat, bu durumda, kiralayanın kira sözleşmesini sonlandırma iradesini açıkladığı kabul edilerek, ihtarname yerine geçmektedir.
 
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kim açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilecek kişiler; 
⦁    Kiraya veren (kiralayan, ev sahibi)
⦁    Taşınmazın yeni maliki,
⦁    Kira sözleşmesine taraf olmayan mal sahibi,
⦁    Kira sözleşmesine taraf olamayan intifa hakkı sahibidir.
 
Kira tespit davası ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası birlikte açılabilir mi?
Daha önce, bir kişinin kira tespit davası açtığında, tahliye davasında gerçek ve samimi ihtiyacı bulunmadığı yönünde görüşler vardı. Çünkü ev sahibinin kira tespit davası açarak kiranın arttırılmasını istediği düşünülmekteydi ve iyiniyetli olmadığı belirtilmekteydi. Ancak, Yargıtay’ın son kararlarında kira tespit ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının birlikte açılmasının, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığını göstermeyeceği ifade edilmektedir.
 
 İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Bu dava kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.  Çünkü, kira ilişkisi nedeniyle açılacak davaları görmekle görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Bu davada yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
 
Kiraya veren, ihtiyacı nedeniyle evini tahliye ettirdikten sonra ne yapmalı?
Ev sahibi, ihtiyacı nedeniyle kiraya verdiği evi tahliye davası sonucunda boşalttırırsa, zorunlu/haklı bir sebep olmadıkça, evini 3 yıl geçmeden, evini boşaltan eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Dolayısıyla ev sahihi 3 yıl içerisinde öncelikle eski kiracısına teklifte bulunmalıdır. Ancak, zorunlu bir başka neden varsa malını, başka birisine doğrudan kiralayabilecektir. Kanun burada, gerçek samimi bir ihtiyacı olmamasına karşın o şekilde hareket eden ev sahibinin kötüniyetli davranmasına engel olmak istemektedir.   Ev sahibinin tahliye ettirdiği taşınmazını haklı bir nedeni yokken başkasına kiralarsa, tahliye ettirdiği kiracısına, son bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemesi gerekmektedir.
 
Ev sahiplerinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye talepleri için avukatla çalışması gerekli mi?
Uygulamada ev sahipleri ile kiracılar arasında birtakım sorunlar yaşanmaktadır. Bu nedenle, hak kayıplarının yaşanmaması adına bireylerin avukat yardımından istifade etmesi kendi yararına olacaktır. Tahliye taleplerinin hukuksal zeminde ele alınması ve sürecin daha etkili takibi açısından hukuk büromuzda tecrübeli gayrimenkul ve kira hukuku avukatları çalışmalarına devam etmektedir. Bu konuya ilişkin olarak hukuki yardım ihtiyacınızın olması halinde hukuk büromuzla doğrudan irtibat kurulması yeterli olacaktır.