Previous Next

Kira uyarlama davası ve kira tespit davaları hukuki olarak farklı iki dava yoludur. Kira tespiti davası diğer bir adıyla kira artış davası ile kira bedelinin tespiti yapılır. Makalede kira tespit davasının uyarlama davasından farklılıkları ile kimin kimlere karşı açabileceği üzerinde duracağız. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ve kira tespit davasının birlikte açılıp açılmayacağı hakkındaki makalemize bu linkten ayrıca bakabilirsiniz.

1. KİRA TESPİT DAVASI YA DA KİRA ARTIŞ DAVASI NEDİR?
TBK’ nın 344. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin taraflarının kira artışı konusundaki anlaşmalarına yer vermektedir. Buna göre taraflar yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli konusunda TÜFE ‘yi geçmeyecek şekilde anlaşma yapacaktır. Taraflar böylece önceki yılın oniki aylık TÜFE ortalamasına bakarak kira artışını belirler. Ancak, tarafların bu şekilde bir kira artışı için bir yıldan daha uzun süreyle sözleşme yapmış olmaları gerekir.

1.1. TARAFLAR TÜFE ORTALAMASINA GÖRE KİRA ARTIŞI YAPMAZSA
Tarafların TÜFE ortalamasına göre bir kira artışı yapmamaları halinde, bu kez hâkim kira artışına müdahale eder. Hâkim, kira artışını, kiralananın durumuna bakarak hakkaniyet çerçevesinde belirleyecektir. Ancak kararını verirken TÜFE ‘nin oniki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemeyecektir.

1.2. BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ SÖZLEŞMELER AÇISINDAN TARAFLAR ARASINDA KİRA ARTIŞ ORANI ANLAŞMASI YOKSA
Tarafların arlarında herhangi bir anlaşma yoksa dahi, 5 yıldan çok süreyle yaptıkları ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmeler açısından durum farklıdır. Bu sözleşmeler için her 5 yılın sonunda, yeni dönemde belirlenecek kira artışını hâkim belirleyecektir. Hâkim kararını verirken aşağıdaki kriterlere bakara ortaya hakkaniyetli bir sonuç çıkarır. Buna göre hakim;
⦁    TÜFE’ deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
⦁    Kiralanan taşınmazın durumu,
⦁    Çevredeki emsal kiralara bakar.
Dolayısıyla her bir 5 yılın sonunda kira artışı, yukarıda belirttiğimi ilkelere göre değişecektir.

1.3. KİRA BEDELİ SÖZLEŞMEDE YABANCI PARA OLARAK BELİRLENMİŞSE
Kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırılmış olması halinde 5 yıl geçmeden kira artışı olmayacaktır. Fakat, borçlar hukukunda söz konusu olan aşırı ifa güçlüğü konusundaki düzenlemeler uyarınca farklı bir değerlendirme yapılması gerekecektir. Beş yılın geçmesi sonrasında kira artışı belirlenirken, yabancı parada meydana gelen değişikliklere bakarak yeni bir artış söz konusu olacaktır.

1.4. TARAFLAR SÖZLEŞMEDE KİRA ARTIŞINI NASIL BELİRLER?
Yenilenen kira döneminde yapılacak artış sözleşmede belirlenebilir. Fakat, tarafların sözleşmeyle belirleyeceği hüküm TÜFE dikkate alınarak yapılmalıdır. Buna göre TÜFE oranının son on iki aylık ortalamasını geçmemelidirler. Aksi halde, TÜFE’ nin üzerindeki kısım geçersiz olacaktır.

1.5. KİRA TESPİTİ DAVASI (KİRA ARTIŞ DAVASI) KOŞULLARI
Kira tespit davasını hem kiracı hem de ev sahibinin açma hakkı vardır. Burada dikkat etmeleri gereken davacı tarafın bu davayı almakta hukuksal bir yararının bulunmasını gerektiğidir. Örneğin ev sahibi yüksek oranda bir kira artışı yapmak isterse kiracı tespit davası açar ve hakimden yeni dönem kira bedelini belirlemesini ister.
Taraflar bu davaya aralarında yaptıkları kira sözleşmesinden kaynaklı giderler. Kira tespit davası işyeri ve konut kiraları açısından geçerlidir. Bunun dışındaki kira sözleşmeleri için bu dava yolu kapalıdır.

1.6. KİRA TESPİT DAVASI HANGİ HALLERDE AÇILIR?
Taraflar 5 yıldan daha az süreli bir kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlemişse, bu oranın TÜFE’ den çok olması halinde, kiracının haklı olarak kira bedelinin tespiti (kira tespiti davası) açma hakkı vardır. Çünkü bu durumda kiracının hukuki bir yararı söz konusudur.
Tarafların 5 yıldan daha az süreli bir kira sözleşmesinde kira artış oranını belirlememeleri durumunda, kira artışı TÜFE’ ye göre hâkim tarafından belirlenir. Hâkim önüne gelen dosyada hakkaniyetli bir şekilde kira artışını yapacaktır.
Tarafların 5 yıldan çok ya da 5 yılın sonunda yenilenen sözleşmeler açısından kira artışı konusunda tarafların anlaşmaları gerekmemektedir. Hâkim kira artış davası sonucunda TÜFE’ye, kiralananın durumuna, çevredeki diğer kira bedellerine ve hakkaniyete göre karar verir.
Taraflar kira artışını yabancı para üzerinden öngörmüşlerde 5 yılın geçmesi beklenecektir. Bu durumda 5 yıl geçince yabancı paraya göre bir değişikliğe gideceklerdir. 5 yıl geçince TÜFE’ye, kiralananın durumuna, çevredeki diğer kira bedellerine, hakkaniyete göre bir karar verilecektir. Fakat, borçlar hukukunda söz konusu olan aşırı ifa güçlüğü konusundaki düzenlemeler uyarınca farklı bir değerlendirme yapılması gerekecektir.

1.7. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA MAHKEME NASIL KARAR VERİR?
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasına 30 gün önce açılırsa ya da bu sürede ev sahibi kira artışına yönelik bir ihtar gönderirse, davanın yeni dönemin sonuna kadar açılması halinde mahkeme kira dönemi başından geçerli olacak bir tespit yapar. Diğer taraftan, bir sonraki dönemde etkili olacak şekilde yeni bir dava açılması mümkündür.
Mahkemenin kira tespit davasının sonucunda belirlediği kira, kira döneminin başı itibariyle geçerli olmaktadır. Buna göre kira tespit davasının sonuçları geriye işlemektedir.

2. KİRA TESPİT DAVASI VE UYARLAMA DAVASI HANGİ YÖNLERDEN FARKLIDIR?
Kira uyarlama davalarında hâkim taleple bağlı olmadan bir karar verebilir. Hâkim, kira uyarlama davasında, kira tespit davasından farklı olarak bir değerlendirme yapar. Uyarlama davasında hâkim oldukça geniş bir takdir yetkisine sahiptir.
⦁    Sözleşme hükümlerine,
⦁    Ekonomideki değişikliklere,
⦁    Tarafların menfaatlerine bakarak karar verir.
Kira bedelinin tespiti (Kira tespiti davası ya da kira artışı davası) davasında hâkimin takdir yetkisi geniş değildir. Tarafların talepleri ile bağlı olarak bir karar verir. Hâkim taşınmazın yerine, çevredeki kira bedellerine, taşınmazın kalitesi, büyüklüğü ve özelliklerine bakarak bir karar verir.
Kira tespit davasında çıkacak sonuç içinde bulunulan kira dönemine ilişkin olmaktadır. Ancak kira uyarlama davası geleceğe etkileri olan bir davadır.
Kira tespit davası (kira artışı davası) kira döneminin başına kadar etkileri olan bir davadır. Yeni kira döneminin başından 30 gün önce yahut ev sahibinin yazılı ihtiyarıyla bildirimde bildirim yapmış olması durumunda, bir sonraki kira döneminin sonuna kadar açılması halinde, mahkeme yeni kira döneminin başından geçerli olacak bir tespitte bulunur.
Kira uyarlama davası açısından davanın açılması bakımından hiçbir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Bunun yanı sıra ihtirazi kayıt ile geçmişte ödenmeyen kira bedelleri hakkında uyarlama talepli dava açılamaz.
Kira bedelinin tespiti, kira dönemi sonuna bir ay kala ihtar gönderilerek talep edilir. Bu dava ayrıca yeni kira döneminde yapılacak kira artışı için açılan bir dava değildir. Dolayısıyla kira tespiti davası, tarafların içinde olduğu kira dönemi için açılır ve kira döneminin sona ermesinden bir ay önce ihtar ile açılır.
Kira uyarlama davası yoluna aşırı ifa güçlüğü varsa her zaman için gitmek mümkündür.
Kira bedelinin tespiti davası 5 yıldan çok ya da daha az süreli olan kira sözleşmeleri açısından farklı sonuçlara sahiptir.
Uyarlama davaları 5 yılın altındaki kira sözleşmeleri açısından da geçerlidir. Dolayısıyla somut kira uyuşmazlığı dikkate alınarak uyarlama davasını açmak mümkündür.