KİRANIN TAM YA DA ZAMANINDA ÖDENMEMESİ HALİNDE EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYE HAKKI
Son dönemlerde ekonomide meydana gelen olumsuzluklar ev sahibi kiracı ilişkilerini de etkiledi. Bu kapsamda ev sahibi ya da kiracılar karşılaştıkları bir takım hukuki sorunları avukat ya da hukukçulara sormaktadır. Kiracı kirasını ödemediğinde, eksik ödediğinde ya da zamanında ödemediğinde ev sahibinin önünde iki hukuki yol vardır. Bunlardan birincisi icra takibi ve daha sonra icra hukuk mahkemesinde tahliye talepli dava yolu, ikincisi iki haklı ihtarla tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye davası yoludur.
Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yolu hakkındaki makalemiz için bu linke, kira tespit davası ve uyarlama davası hakkındaki davalar için bu linke tıklayabilirsiniz.
1. KİRACININ EKSİK ÖDEMESİ YA DA HİÇ ÖDEME YAPMAMASI HALİNDE İCRA TAKİBİ VE SONRASINDA TAHLİYE DAVASI
Kiracı kirayı eksik ödediğinde ya da hiç ödeme yapmadığında, ev sahibi tahliye hakkına sahiptir. Malikin kiracısını bu sebeple iki farklı yolla tahliye hakkı vardır. Bunlardan birisi ev sahibinin iki haklı ihtarla tahliye yolu kiracısıyı tahliye hakkıdır. Ancak bu yol dışında, kiracının eksik ödeme yapması ya da hiç ödeme yapmaması durumunda ev sahibinin kiracısı hakkında tahliye talepli icra takibi ve bunun ardından icra hukuk mahkemesinde açacağı tahliye davası yoludur.
1.1. KİRANIN EKSİK ÖDENMESİ YA DA HİÇ ÖDENMEMESİ HALİNDE İCRA TAKİBİ YOLU GENEL BİLGİLER
Ev sahibi, kiracının kirasını eksik ödemesi ya da hiç ödememesi durumunda, tahliye talepli icra takibi ve bunun ardından tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu durumda icra dairesi kiracıya ödeme emri gönderir. 7 gün içinde kiracı itiraz edebilir. İtiraz olsa da olmasa da ev sahibinin 30 gün içinde icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir.
Dolayısıyla kiracının, ödemelerini noksan yapması ya da ayların bazısında ödememesi, devamlı eksik ödemesi durumunda, ev sahibi icra takibine başlayabilir. İcra dairesi bu durumda kiracıyla 7 gün içinde itiraz edebileceği ödeme emri gönderir. Kiracı bu emre itiraz etmek zorunda değildir. Kiracının itirazı olsa da olmasa da ev sahibinin 30 gün içerisinde tahliye amaçlı dava açması gerekir.
1.2. KİRACININ ÖDEME EMRİNE KARŞI İTİRAZ HAKKI
Kiracı icra ödeme emrine, borcu olmadığını belirterek itiraz etmişse, tahliye davasında bunu ispat etmek zorundadır. Kiracının kira ilişkisi olmadığı itirazı varsa, kira ilişkisini ev sahibi kanıtlayacaktır. Kiracı ödeme emrine itiraz etmemiş ve kira ilişkisi itirazı yoksa, kiralar eksik ödenmiş ya da hiç ödenmemişse, tahliye kararı verilecektir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi ve borcu ödemesi durumunda, ev sahibi açısından bu durum bir ihtar yerine geçecektir. Dolayısıyla iki haklı ihtarla tahliye davası için bir ihtar gerçekleşmiş olacaktır.
Eksik ödeme ya da hiç ödememe durumunda icra takibi ve ardından icra hukuk mahkemesinde tahliye talebi olduğunda, kiracının haksız itirazı söz konusu olabilir. Dolayısıyla kiracının borcu olmadığı, eksik olmadığı, kira ilişkisinin olmadığı gibi itirazları var ve bu itirazlarında haksız çıkması halinde, kira alacağının en az % 20 oranında icra inkar tazminatı ödemesi gerekecektir.
2. EV SAHİBİNİN, KİRACIYI İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA HAKKI
Türk Borçlar Kanunu md. 352/2. fıkrada “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklinde bir düzenleme bulunmaktadır.
2.2. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI GENEL BİLGİLER
Kiracının borçlarından birisi kirasını düzenli bir şekilde ödeme borcudur. Kiracı, kirasını kira sözleşmesinde yazan miktar kadar her ay, düzenli olarak ödemek zorundadır. Kira borcunu ödemediğinde temerrüde düşmüş olur. Bu durumda kiracının tahliyesi için ev sahibinin kiracıyla ihtar çekmesi mümkündür. Ev sahibi, kiracıya, kiranın eksik ya da geç ödenmesi nedeniyle iki farklı ay için, ihtar göndermesi halinde, tahliye talepli dava açma hakkına sahip olur.
Buna göre ev sahibinin iki farklı aya ait, iki haklı ihtarla kiracının tahliyesini talep etme hakkı vardır. Ev sahibi bu ihtarları çektikten sonra, kiracı ödeme yapmış olsa dahi, iki ihtar tahliye sebebi olacaktır.
2.3. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI
Ev sahibinin iki haklı ihtarla kiracıyı tahliyesi için bu ihtarların iki farklı ayda çekilmiş olması zorunludur. Eğer kiracı iki ay kira ödememiş ve ev sahibi de bu aylara ilişkin ihtar çekmişse, tahliye davası açabilir.
Kiracının kirasını ödemediği ve ev sahibinin bu nedenle iki ihtar gönderdiği bir durumda, kira yılı bitimi üzerine 1 ay içerisinde dava hakkı vardır. Mahkeme bu davada, iki ihtarın haklı olup olmadığını denetler ve sonucuna göre kiracıyı tahliye edebilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için öncelikle kiracının kirasını zamanında ve tam ödememesi gerekir. Ev sahibi iki haklı ihtarı yazılı yapması ve bunların bir kira sözleşmesi dönemi boyunca yapılmış olması gerekir. Buna göre iki haklı ihtar olacak, ancak bu ihtarlar bir kira dönemi boyunca çekilmiş olacaktır. Tüm bunlar varsa, ev sahibinin kira dönemi sonunda bir ay içerisinde tahliye davası açması gerekir.
2.4. EV SAHİBİNİN İKİ HAKLI İHTARI NASIL YAPMASI GEREKİR
Kiracının kirasını tam ve zamanında ödememesi halinde ev sahibinin çekeceği ihtarlar, yazılı olmalıdır. İhtarda ev sahibinin, kirasını ödemesi uyarısında bulunması gerekir. Ev sahibinin bu ihtarları noterden çekebileceği kadar, mail, posta yollarıyla gönderebilmesi mümkündür. Ancak, ev sahibi ihtar çektiğini daha sonra dava sırasında ispat etmek zorundadır. Bu nedenle ihtarın noterden çekilmesi daha sağlıklı olacaktır.
Ev sahibinin iki haklı ihtarla tahliye hakkı için, kiracının bir ya da birden fazla kira ödememesi halinde ihtar çektikten sonra, kiracının tekrar başka bir ayın kirasını ödememiş olması gerekir. Dolayısıyla iki haklı ihtar için, bir ihtar çekilmiş olmalı ve daha sonra tam ve zamanında ödememe nedeniyle ikinci bir haklı ihtarın çekilmiş olması gerekmektedir. Örneğin kiracı 3 ay üst üste kira ödemesi yapmamış ve ev sahibi ihtar çekmişse, daha sonra kiracının bir ya da birden fazla ay kirasını ödememesi durumunda yeniden bir ihtar çekmesi halinde, iki haklı ihtar söz konusu olacaktır.
2.5. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ
Ev sahibi, iki haklı ihtar çektiğinde, tahliye davası açmak için kira döneminin bitmesini beklemelidir. Bu süre kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine bir aydır. Bu bir aylık süreyi kaçırdığında, ev sahibi artık iki haklı ihtarla tahliye davası açamaz.
Yukarıda da izah ettiğimiz üzere, iki haklı ihtar zorunlu olup, ev sahibi tam ve zamanında ödememe nedeniyle eğer doğrudan icra takibi yoluna gitmiş ve kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi ve borcu ödemesi durumunda, ev sahibi açısından bu durum bir ihtar yerine geçecektir. Kiracı aynı şekilde davranır ya da bir ay yine tam ve zamanında ödeme yapmazsa, yeni bir ihtar çekebilecektir. Bu durumda iki haklı ihtar olacak ve tahliye davası açma hakkına kavuşacaktır.
